O FGTS pode ser usado para dar entrada em um imóvel, amortizar o saldo devedor de um financiamento já em andamento ou cobrir parcelas em momentos de dificuldade financeira. Em 2026, as regras ficaram mais favoráveis: o teto de valor do imóvel subiu de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões e o financiamento voltou a cobrir até 80% do valor do bem. Veja quem pode usar, como funciona e o que mudou.
O que mudou nas regras do FGTS imobiliário em 2026
Duas mudanças importantes passaram a valer em 2026:
- Teto do SFH ampliado para R$ 2,25 milhões: antes de outubro de 2025, apenas imóveis avaliados em até R$ 1,5 milhão podiam usar o FGTS no financiamento. Com o novo teto, a classe média que compra imóveis de médio-alto padrão nas grandes cidades passou a ter acesso ao fundo. Contratos firmados entre junho de 2021 e outubro de 2025 também podem ser enquadrados no novo limite, desde que um novo laudo de avaliação comprove que o imóvel vale até R$ 2,25 milhões hoje;
- Cota de financiamento de 80%: a Caixa voltou a financiar até 80% do valor do imóvel (na planta e usado), reduzindo a entrada mínima exigida para 20%.
Quem pode usar o FGTS no financiamento imobiliário
Para usar o FGTS na compra de imóvel ou na amortização do financiamento, o trabalhador precisa atender a todos os critérios abaixo ao mesmo tempo:
- Ter pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando todos os empregos com carteira assinada (consecutivos ou não, na mesma empresa ou em empresas diferentes);
- Não ter outro financiamento ativo no SFH em nenhuma parte do país;
- Não ser proprietário de imóvel residencial no município onde mora ou trabalha (nem em cidades da mesma região metropolitana);
- O imóvel precisa ser residencial, urbano e destinado à moradia própria do trabalhador — não pode ser para investimento, aluguel ou veraneio;
- O imóvel deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis e avaliado em até R$ 2,25 milhões.
Para que o FGTS pode ser usado no imóvel
| Finalidade | Como funciona | Intervalo mínimo entre usos |
|---|---|---|
| Entrada (novo imóvel) | O saldo do FGTS compõe total ou parcialmente o valor da entrada, reduzindo o montante a ser financiado | 3 anos entre operações de compra |
| Amortização do saldo devedor | Abate o saldo devedor do financiamento, podendo reduzir o prazo ou o valor das parcelas conforme a opção escolhida | 2 anos entre amortizações |
| Liquidação do financiamento | Quita o financiamento integralmente com o saldo disponível no FGTS | 2 anos após a última amortização |
| Abatimento de parcelas | Cobre até 80% das parcelas mensais por até 12 meses consecutivos — opção para dificuldade financeira temporária | Regras específicas por contrato |
Contas ativas e inativas do FGTS podem ser somadas na operação — não é preciso estar empregado no momento da solicitação para usar o saldo acumulado.
O que não pode ser feito com o FGTS imobiliário
- Compra de terreno sem construção;
- Reforma, ampliação ou compra de materiais de construção;
- Imóvel para fins comerciais ou mistos (loja + moradia);
- Imóvel para investimento ou locação para terceiros;
- Compra de imóvel em outro município se o trabalhador já é proprietário onde mora ou trabalha.
Como usar o FGTS na prática: passo a passo
- Consulte o saldo do FGTS pelo aplicativo FGTS (desenvolvedor: Caixa Econômica Federal) para saber o valor disponível;
- Verifique se você cumpre os critérios — especialmente os 3 anos de FGTS e a ausência de outro financiamento ativo no SFH;
- Procure uma instituição financeira autorizada pelo SFH (Caixa, Bradesco, Itaú, Santander, BB, entre outros) para simulação do financiamento;
- Informe que deseja usar o FGTS na operação. O banco solicita o extrato atualizado do FGTS como parte da documentação;
- Após aprovação do crédito, o próprio banco solicita à Caixa a liberação do saldo do FGTS para compor a entrada ou amortizar o financiamento;
- Para amortização de financiamento já existente, o pedido pode ser feito diretamente pelo aplicativo FGTS ou pelo site da Caixa em caixa.gov.br.
Vale a pena usar o FGTS para amortizar o financiamento?
Na maioria dos casos, sim. O FGTS rende TR + 3% ao ano — historicamente abaixo da inflação e muito abaixo das taxas de financiamento imobiliário, que ficam entre 8% e 12% ao ano no SFH. Usar o saldo para amortizar a dívida equivale a um investimento com retorno garantido igual à taxa de juros do financiamento, sem risco e sem imposto. Manter o dinheiro parado no fundo enquanto paga juros altos no financiamento é matematicamente desvantajoso na maior parte dos cenários.
A exceção é quando o FGTS representa a única reserva de emergência da família — nesse caso, zerá-lo pode comprometer a segurança financeira em imprevistos.
Perguntas frequentes
Quem está no saque-aniversário pode usar o FGTS para comprar imóvel?
Sim. A modalidade de saque escolhida (rescisão ou aniversário) não impede o uso do FGTS para financiamento imobiliário. As duas operações são independentes e seguem regras distintas.
Posso usar o FGTS de empregos antigos (contas inativas)?
Sim. O saldo de contas inativas pode ser somado ao saldo de contas ativas para compor o valor usado no financiamento, desde que o trabalhador atenda a todos os critérios da operação.
Negativado pode usar o FGTS para financiar imóvel?
O uso do FGTS em si é permitido, mas a aprovação do financiamento depende da análise de crédito do banco. Estar negativado pode dificultar ou impedir a aprovação do crédito imobiliário — o banco avalia renda, capacidade de pagamento e histórico financeiro antes de liberar o financiamento.
Posso usar o FGTS para comprar imóvel na planta?
Sim. O FGTS pode ser usado em imóveis na planta, com as parcelas sendo liberadas conforme o andamento da obra. A liberação definitiva do saldo geralmente ocorre após a emissão do Habite-se e entrega das chaves.