Em 2026, as regras do FGTS para compra de imóvel ficaram mais favoráveis. O teto de valor dos imóveis elegíveis subiu de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, e o financiamento voltou a cobrir até 80% do valor do bem, reduzindo a entrada mínima exigida. Se você tem saldo no FGTS e quer comprar um imóvel, entenda o que mudou e como usar.
O que mudou em 2026
- Teto do SFH ampliado para R$ 2,25 milhões: famílias que compravam imóveis de médio-alto padrão nas grandes cidades, antes excluídas, agora podem usar o FGTS;
- Financiamento de até 80% do valor: a entrada mínima passou a ser de 20%, facilitando o acesso para quem não tem grande reserva mas tem saldo no FGTS;
- Contratos firmados entre junho de 2021 e outubro de 2025 também podem ser enquadrados no novo limite, desde que um novo laudo confirme que o imóvel vale até R$ 2,25 milhões atualmente.
Quem pode usar o FGTS na compra de imóvel
- Ter pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, consecutivos ou não;
- Não ter outro financiamento ativo no SFH em nenhuma parte do país;
- Não ser proprietário de imóvel residencial no município onde mora ou trabalha;
- O imóvel precisa ser residencial, urbano e destinado à moradia própria.
Para que o FGTS pode ser usado
| Finalidade | Intervalo mínimo entre usos |
|---|---|
| Entrada em novo imóvel | 3 anos entre operações de compra |
| Amortização do saldo devedor | 2 anos entre amortizações |
| Liquidação do financiamento | 2 anos após a última amortização |
| Abatimento de parcelas (até 12 meses) | Regras específicas por contrato |
Vale a pena usar o FGTS para amortizar o financiamento?
Na maioria dos casos, sim. O FGTS rende TR mais 3% ao ano, historicamente abaixo das taxas de financiamento imobiliário, que ficam entre 8% e 12% ao ano. Usar o saldo para amortizar a dívida equivale a um investimento com retorno garantido igual à taxa de juros do financiamento, sem risco. Manter o dinheiro parado no fundo enquanto paga juros altos no financiamento é matematicamente desvantajoso na maior parte dos cenários.
Perguntas frequentes
Quem está no saque-aniversário pode usar o FGTS para comprar imóvel?
Sim. A modalidade de saque escolhida não impede o uso do FGTS para financiamento imobiliário. As duas operações são independentes e seguem regras distintas.
Negativado pode usar o FGTS para financiar imóvel?
O uso do FGTS em si é permitido, mas a aprovação do financiamento depende da análise de crédito do banco. Estar negativado pode dificultar ou impedir a aprovação do crédito imobiliário.
Posso usar o FGTS de contas inativas de empregos antigos?
Sim. O saldo de contas inativas pode ser somado ao saldo de contas ativas para compor o valor usado no financiamento, desde que o trabalhador atenda a todos os critérios da operação.