A taxa de juros anunciada no financiamento imobiliário é sempre menor do que o custo real do contrato. Em 2026, com taxas nominais entre 11% e 13% ao ano, o CET (Custo Efetivo Total) pode chegar a 14% ou 15% ao ano quando incluídos os seguros obrigatórios e demais encargos. Entender essa diferença pode mudar completamente a comparação entre propostas de diferentes bancos.
Por que o custo real é maior que a taxa anunciada
Todo financiamento imobiliário tem encargos além dos juros que compõem o custo total:
- Seguro MIP (Morte e Invalidez Permanente): obrigatório por lei. Garante a quitação do saldo devedor em caso de falecimento ou invalidez permanente do mutuário. O valor varia conforme a idade e o saldo devedor;
- Seguro DFI (Danos Físicos ao Imóvel): obrigatório por lei. Cobre danos estruturais ao imóvel como incêndio, explosão e desabamento. Tende a ser menor que o MIP;
- Taxa de Administração do contrato: cobrada mensalmente pela gestão do financiamento. Varia por banco;
- IOF: incide sobre o valor financiado.
Como comparar propostas pelo CET
O CET é o único número que permite comparar dois financiamentos de forma justa, pois inclui todos os encargos. Por lei, todo banco é obrigado a informar o CET antes da assinatura do contrato. Para comparar:
- Solicite a simulação completa com o CET em pelo menos dois bancos com os mesmos dados: valor do imóvel, valor do financiamento, prazo e data de nascimento do comprador;
- Compare o CET anual, não a taxa nominal;
- Verifique se os seguros estão incluídos na simulação: algumas simulações mostram o custo sem seguros, o que torna o CET artificialmente baixo;
- Pergunte se a taxa é prefixada ou indexada (TR ou IPCA): contratos indexados ao IPCA têm parcela variável.
Sistema SAC ou Tabela Price: qual é mais vantajoso
| Sistema SAC | Tabela Price | |
|---|---|---|
| Parcela inicial | Maior | Menor |
| Evolução das parcelas | Decresce ao longo do tempo | Fixa (sem indexação) |
| Custo total | Menor | Maior |
| Para quem é melhor | Quem pode pagar mais no início e quer pagar menos no total | Quem precisa de parcela menor no início |
Perguntas frequentes
Posso negociar os seguros obrigatórios?
Os seguros MIP e DFI são obrigatórios por lei, mas você pode contratar com uma seguradora de sua escolha em vez de aceitar automaticamente os seguros do banco. Seguradoras independentes costumam oferecer preços mais competitivos, especialmente para compradores mais jovens.
O FGTS pode ser usado para pagar os custos cartorários e o ITBI?
Não. O FGTS só pode ser usado para entrada e amortização do saldo devedor do financiamento. Custos como ITBI, escritura e registro em cartório precisam ser pagos separadamente com recursos próprios. Esses custos costumam representar entre 3% e 5% do valor do imóvel.